Рынок в разрезе

С 2009 года по 2010 год рынок коммерческой недвижимости Екатеринбурга пребывал в стагнации, ставшей результатом экономического кризиса. Снижение объемов строительства и ввода, падение спроса и, как следствие, ставок аренды и цен предложения - вот основные приметы того периода. В 2011-м ситуация изменилась, и последние полтора года стали временем восстановления рынка коммерческой недвижимости. Часть его показателей уже вышла на докризисный уровень, другая - стремится к этому.

Офисная недвижимость

В сегменте офисной недвижимости выход из острого кризиса сопровождался в первую очередь активизацией строительства. Большинство проектов были начаты еще до 2009 года, и в период стагнации оставались замороженными. Возобновление работ стало возможным благодаря возврату на рынок кредитных ресурсов и стабилизации процесса финансирования. В итоге за 2011 год в эксплуатацию было введено 117 тыс. квадратных метров офисов в бизнес-центрах (что, к слову, превышает суммарный объем предшествующих двух лет), а за первые шесть месяцев нынешнего года - уже около 105 тыс. квадратных метров современных офисных площадей.

Одним из результатов активизации строительства стал рост объемов вакантных площадей. Летом он достиг уровня 19% от общего объема качественных офисов (класс А, В+ и В), причем две трети незанятых помещений предлагаются сегодня на рынке аренды. В большинстве своем это площадки в бизнес-центрах, лишь недавно начавших работу и проходящих сегодня стадию первичного наполнения.

В прошлом году, после длительного периода стагнирующего рынка, собственники начали делать первые попытки повышения ставок аренды. В этом году процесс продолжился, причем в основном он был поддержан новыми объектами класса В, только выходящими на рынок. В результате динамика показателей за последние четыре квартала по различным сегментам варьировалась от +5% до +23%. Сегодня средние ставки на офисы класса В+ составляют около 1190 рублей за один квадратный метр в месяц, на офисы класса В - 960 рублей, а на офисы класса С - 680. Диапазон ставок в самом престижном классе А колеблется в пределах 1300 - 1500 рублей за один квадратный метр в месяц.

Объем площадей, выведенных на рынок в последнее время, с избытком покрыл потребности 2011 - 2012 годов, поэтому дефицита офисов в ближайшей перспективе не предвидится. Как результат, до конца текущего года ставки аренды, вероятнее всего, останутся на текущем уровне.

Торговая недвижимость

На рынке торговой недвижимости также отмечался рост строительной активности. Правда, он был весьма специфическим. Объемы ввода площадей оказались самыми низкими за последние семь лет, что стало следствием низкой активности девелоперов в предыдущие годы. В то же время в Екатеринбурге стали появляться новые площадки, чего практически не наблюдалось во время кризиса. Причем для нынешней ситуации характерно, что стабильные темпы работ наблюдаются именно на новых стройках, в то время как докризисные объекты достраиваются вяло, либо вообще остаются замороженными. Всего же в городе сегодня возводится 16 торговых центров, совокупная торговая площадь которых составляет 330 тыс. квадратных метров.

Активизации девелоперов предшествовал рост спроса, благодаря которому в течение прошедших полутора лет количество вакантных площадей в ТЦ сокращалось с 5,3% (в конце 2010 года) до 1,9% сейчас. Наибольший объем незанятых площадок по-прежнему остается в объектах, которые в последние годы испытывают трудности с привлечением покупателей или ведут реконструкцию. В наиболее успешных объектах, напротив, свободных помещений нет, и управляющие компании заявляют о формировании списка ожидания.

С середины 2011 года на рынке торговой недвижимости наметилась тенденция к росту ставок аренды. Правда, темпы процесса нельзя назвать высокими. За последний год прирост составил не более +8%. Средний показатель по городу составляет сейчас 2500 рублей за один квадратный метр в месяц, и это по-прежнему на 15% ниже пикового показателя, который отмечался в третьем квартале 2008 года, то есть буквально в канун кризиса, который, как мы помним, разгорелся под конец года.

До конца года, по нашим прогнозам, наполняемость объектов сохранится на текущем уровне, поэтому и ставки аренды в большинстве из них расти не будут. При этом положительная динамика ценовых показателей в целом по рынку будет незначительной. Коррекция цен в сторону снижения в этот период маловероятна.

Складская недвижимость

В середине 2011 года влияние последствий экономического кризиса ослабло, и рынок складов начал выходить из стагнации. Повышение доходности в сегменте и доступности кредитных ресурсов привели, как и в других сегментах, к росту интенсивности строительства, и, как результат, - к увеличению объемов ввода, которые вышли на сопоставимый с докризисным уровень. В течение 2011 года в Екатеринбурге было введено 97 тыс. квадратных метров, а в первом полугодии 2012 года - 77 тыс. квадратных метров современных складов класса А, В+ и В. При этом до конца года планируется сдать еще несколько крупных объектов.

В отличие от рынка офисов, на рынке аренды складов высокие показатели ввода не привели к увеличению объемов вакантных площадей. Напротив число свободных площадок в последние годы сокращалось, и сегодня их доля составляет не более 3 - 5%. Причиной этого стало увеличение спроса со стороны торговых, производственных и логистических компаний. Даже вновь построенные объекты выходят на рынок практически заполненными, так как договоры аренды на площади в них в большинстве случаев заключены еще на стадии строительства.

В результате ставки аренды на рынке складов в начале года вышли на «докризисный» уровень. В качественной группе (класс А и В+) они составляют сегодня в среднем 420 рублей за один квадратный метр в месяц (в том числе НДС, эксплуатационные и операционные расходы), в сегменте класса В - около 330 рублей. Склады низкого качества (класс С и D), где ставка аренды колеблется сегодня от 160 рублей «квадрат» в неотапливаемых помещениях до 280 рублей за метр в отапливаемых помещениях. Хотя они и не вышли по цене на уровень 2008 года, но также демонстрировали последние два года заметный рост. Всего за этот период динамика показателей по различным сегментам составила от +35% до +55%.

Вероятнее всего, до конца текущего года уровень цен на аренду складов существенно не изменится. Появление на рынке в первом-втором кварталах новых объектов и перспектива ввода еще нескольких будут сдерживать дальнейшее повышение ставок.

Дополнительные материалы

Интервью

Коммерческая ипотека в вопросах и ответах

На вопросы журнала «Наши деньги» отвечает Руслан Габдрахманов, управляющий филиалом Абсолют Банк в Екатеринбурге

- Как будет развиваться ипотека коммерческой недвижимости в ближайшее время? На какой базовый уровень ставок и размер первоначального взноса нужно ориентироваться потенциальным заемщикам? На фоне ожидания новой волны кризиса могут ли измениться ставки по ипотеке и когда это может произойти?

- Рынок коммерческой недвижимости сегодня активно развивается. По нашим прогнозам, до конца 2012 года текущая тенденция сохранится. Процентные ставки по «Коммерческой ипотеке» зависят от срока и суммы кредитования, в среднем по рынку ставка колеблется от 13 до 16% годовых. Первоначальный взнос по рынку может составлять от 15 до 30%. Мы полагаем, что до конца 2012 года процентные ставки будут колебаться на рынке в пределах 1 - 2 процентных пунктов относительно текущих.

- Кому предназначена ипотека коммерческой недвижимости? Какие требования предъявляются к заемщикам? Есть ли кредитные программы, ориентированные на малый и средний бизнес, в том числе на предпринимателей?

- Ипотека коммерческой недвижимости востребована в основном малым и средним бизнесом, так как приобретать помещения за счет собственных средств таким компаниям затруднительно. Выгоднее взять ипотечный кредит и погашать его равными ежемесячными платежами в течение определенного срока, поэтому потребность в коммерческой ипотеке у данного сегмента стабильно растет. В отличие от традиционных кредитных программ для малого и среднего бизнеса, «Коммерческая ипотека» не получила еще широкого распространения в российских банках. Сейчас долгосрочное кредитование на приобретение недвижимости предлагают в основном банки, которые уже давно присутствуют на рынке МСБ и нацелены на развитие длительного сотрудничества со своими клиентами.

- Какие условия предлагает Абсолют Банк по ипотеке коммерческой недвижимости?

- Коммерческая ипотека Абсолют Банка предоставляется представителям малого и среднего бизнеса на покупку офисных и складских помещений, магазинов, объектов общественного питания, торговые и производственные объекты и т.д. на сумму до 40 млн рублей, сроком до 10 лет. Процентные ставки - на уровне рынка: средняя процентная ставка как для новых клиентов, так и для действующих заемщиков колеблется от 13 - 14% годовых. Величина процентной ставки зависит от срока кредитования. Первоначальный взнос может составлять от 0% до 15% для клиентов, имеющих положительную кредитную историю в Абсолют Банке, при предоставлении дополнительного обеспечения в виде недвижимости или транспорта на сумму первоначального взноса. Залоговым обеспечением по кредиту выступает приобретаемый объект недвижимости.

Требования к заемщику и необходимый пакет документов при кредитовании на приобретение коммерческой недвижимости едины с кредитованием на развитие бизнеса. Дополнительно в рамках данной программы банку требуются лишь документы по продавцу объекта недвижимости.

Предложения для тех, кто готов развиваться

На вопросы журнала «Наши деньги» отвечает Сергей Кравчук, директор Агентства коммерческой недвижимости «Атомстройкомплекс»

- Еще несколько лет назад бизнес жаловался, что на рынке не хватает торгово-офисных площадей. Сейчас эта проблема ушла полностью?

- Предложения много, но мало качественного, построенного по специфическим требованиям продовольственной розницы, ресторанов, то есть такого предложения, чтобы бизнес мог начать работу, только проведя чистовую отделку. Задача «Атомстройкомплекса» - не просто произвести квадратные метры, но и создать максимально комфортную среду обитания для тех, кто заселяется в новый жилой комплекс. У жильцов в шаговой доступности должны быть магазины, парикмахерские, аптеки, рестораны. Именно поэтому мы так тщательно подходим к поиску конечного потребителя нашей коммерческой недвижимости, рассматривая в этой связи бизнес, который готов развиваться, наращивать число филиалов. Задача департамента коммерческой недвижимости - еще на этапе проектирования жилого комплекса учесть мнение потенциальных и будущих покупателей и арендаторов жилой недвижимости.
 
- А разве сдаете коммерческую недвижимость в аренду?

- Мы готовы предлагать аренду, оформляя предварительные договоры, в которых фиксируем намерение арендатора заключить договор на понятных и предсказуемых условиях. Часть наших клиентов в качестве альтернативы аренды пользуется такими банковскими продуктами, как коммерческая ипотека. При сроках ипотеки 7 - 10 лет платеж по кредиту становится сопоставимым с арендными платежами, но при этом они приобретают актив в собственность. Что касается кредитования на покупку готовых объектов - такие программы сейчас есть у многих банков.

- Малому бизнесу хотелось бы, чтобы была возможна ипотека и на строящуюся недвижимость...

- Да, конечно, подобный банковский продукт очень востребован малым бизнесом. Сейчас мы вместе с несколькими банками прорабатываем возможность реализации таких программ. Понимая, что для банков это на сегодняшний день нестандартный продукт, мы обсуждаем пути минимизации банковских рисков, я думаю, что в скором времени у нас будут конкретные результаты в данном направлении.

Что такое «бизнес-инкубатор»?

Далеко не всегда начинающие предприниматели имеют деньги, чтобы обзавестись офисом даже на правах аренды. Им может помочь бизнес-инкубатор. О принципах работы бизнес-инкубатора в интервью журналу «Наши деньги» рассказал директор фонда «Березовский фонд поддержки малого предпринимательства» Ренат Галлямов

- Что такое проект «бизнес-инкубатор»? Для кого он предназначен? Кто имеет право и кто не имеет права стать арендатором помещений в бизнес-инкубаторе?

- Под бизнес-инкубатором понимается организация, созданная для поддержки предпринимателей на ранней стадии их деятельности путем предоставления в аренду помещений и оказания консультационных, бухгалтерских, офисных и юридических услуг. Проще говоря, бизнес-инкубатор обеспечивает оказание следующих основных услуг:

- предоставление в аренду (субаренду) субъектам малого предпринимательства нежилых помещений бизнес-инкубатора;
- осуществление технической эксплуатации здания (части здания) бизнес-инкубатора;
- почтово-секретарские услуги;
- консультационные услуги по вопросам налогообложения, бухгалтерского учета, кредитования, правовой защиты и развития предприятия, бизнес-планирования, повышения квалификации и обучения;
- доступ к информационным базам данных.

- Каковы базовые требования к арендаторам? Каким условиям нужно соответствовать?

- Основными критериями отбора резидентов инкубатора являются:

- арендаторы должны соответствовать критериям малого предприятия;
- срок деятельности субъекта малого предпринимательства (такой срок с момента государственной регистрации до момента подачи заявки на участие в конкурсе не должен превышать один год);
- вид деятельности субъекта малого предпринимательства соответствует специализации инкубатора. В бизнес-инкубатор не допускаются компании, осуществляющие следующие виды деятельности: финансовые, страховые услуги; розничная/оптовая торговля; строительство; услуги адвокатов, нотариат; бытовые услуги; медицинские услуги; общественное питание; операции с недвижимостью; производство подакцизных товаров; добыча и реализация полезных ископаемых; игорный бизнес.
- отбор происходит на конкурсной основе. Комиссия принимает решение после рассмотрения предоставленных бизнес-проектов.

- Каковы должны быть первоначальные инвестиции в проект создания бизнес-инкубатора?

- В настоящее время Минэком России определены инфраструктурные требования (помещения, оборудование), рекомендован перечень услуг, которые должен предоставлять инкубатор, предложены критерии отбора предпринимателей для размещения на площадях бизнес-инкубатора. Стоимость создания инкубатора зависит от множества критериев, основные: место расположения, наличие свободных земель и стоимость земельного участка. По предварительным расчетам стоимость строительства инкубатора на территории Березовского составит 130 - 150 млн рублей.

- Что мешает созданию и продвижению проекта? Как могут выиграть город и область от появления бизнес-инкубатора?

- Для создания бизнес-инкубатора в первую очередь необходимо осознание значимости данного проекта для города и региона. Для нашего города очень актуальна проблема нехватки доступных площадей (земельных участков и коммерческой недвижимости) для реализации перспективных бизнес-идей. На данный момент это, на мой взгляд, является основным тормозом экономики. Сейчас для решения этой задачи нам необходимо строительство полноценного бизнес-инкубатора, предоставляющего в аренду производственные, складские и офисные помещения. В моем понимании это «ленточное» строение наподобие обычных гаражных боксов, только по 100 - 300 квадратных метров каждый. В таких помещениях можно организовать одновременно офис, производство и при необходимости склад.

Строительство такого объекта возможно только при активном взаимодействии города и области. Вариант сотрудничества: город предоставляет землю, область выделяет средства на проектные работы и строительство.

Помимо основной проблемы нехватки площадей, реализация данного проекта позволит увеличить налоговые поступления в бюджет и создаст дополнительные рабочие места в городе.

Гурам Тухашвили, аналитик аналитического отдела Риэлторского информационного центра УПН.